O programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) tem se destacado como um ponto de interesse crescente para incorporadoras que, anteriormente, focavam em projetos de médio e alto padrão. O cenário atual, descrito na Matéria-Prima, revela que o programa habitacional está batendo recordes nacionais de contratação, o que, junto aos incentivos fiscais planejados pela reforma tributária, está reformulando as estratégias das empresas do setor.
Entre as principais atrações do MCMV para as incorporadoras estão os benefícios fiscais introduzidos pela reforma tributária, que visam reduzir a base de cálculo de impostos para habitações populares. Esse movimento é visto como estratégico em tempos onde os juros altos sufocam o mercado tradicional das classes média e alta.
Um exemplo emblemático desse redirecionamento estratégico é a incorporadora Eztec, que retoma seus lançamentos no programa habitacional após observar um aumento de oportunidades no segmento. A Eztec havia abandonado a marca Fitcasa, voltada ao MCMV, por causa das margens de lucro apertadas, mas voltou a investir no setor em parceira com a Cury.
Outra grande incorporadora, a Cyrela Brazil Realty, ampliou a participação do MCMV em seus lançamentos de 10% para 29% entre 2023 e 2025. A empresa planeja crescer ainda mais, dependendo da aprovação de novos ajustes no programa, que favoreceriam o aumento do poder de compra com alterações nas faixas de renda e limites de preço dos imóveis.
Em bairros de Campinas, como Cambuí e Taquaral, a adesão crescente ao programa pode ser um catalisador potencial de valorização imobiliária, especialmente no segmento popular. As incorporadoras podem explorar esses bairros devido à potencial demanda que advém não só dos incentivos fiscais, mas também da acessibilidade ao financiamento subsidiado pelo FGTS.
O analista Elvis Credendio do Itaú BBA observa que as empresas estão se diversificando para compensar a redução nos lançamentos para as classes média e alta, devido aos elevados juros de financiamento. O MCMV, com juros mais baixos subsidiados, oferece uma alternativa viável e segura. Para Fanny Oreng, do Santander, a reforma tributária adiciona um atrativo fiscal que pode compensar os desafios financeiros enfrentados pelas construtoras.
O resultado é uma ampliação no mercado potencial para o MCMV. No contexto da cidade de São Paulo, o MCMV tem uma participação significativa nos lançamentos, com 61% dos imóveis novos, enquanto no cenário nacional essa cifra é ligeiramente superior a 50%.
Campinas ainda pode ser influenciada por essas movimentações, considerando que a cidade tem infraestrutura para suportar crescimento em áreas habitacionais populares. O investimento nessas regiões pode aumentar a liquidez do mercado, especialmente se os ajustes ao programa forem aprovados.
| Dado | Valor |
|---|---|
| Queda do lucro da Vamos | 52,6% |
| Lucro líquido da Vamos | R$ 77 milhões |
| Participação do MCMV em SP | 61% dos lançamentos |
| Participação do MCMV em SP | 64% das vendas |
| Participação nacional do MCMV | Acima de 50% |
| Aumento no CYRE3 (2023 para 2025) | 10% para 29% |
Os incentivos fiscais e as oportunidades de mercado são grandes atrativos para as incorporadoras que estão se voltando para o segmento popular, além das condições de financiamento mais atraentes.
Campinas, com bairros como Cambuí e Taquaral, pode ver uma valorização no setor popular devido ao aumento de investimentos e à possível expansão do mercado.
A reforma introduz benefícios fiscais que reduzem a carga tributária sobre habitações populares, tornando o segmento mais atrativo para investimentos.
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