O metro quadrado médio em Campinas atingiu R$ 7.899 em julho de 2026, uma valorização de 9,02% segundo o índice FipeZAP. Ao mesmo tempo, os lançamentos imobiliários recuaram 47,2% no primeiro trimestre de 2026. Esses dois números não são coincidência: a Lei Complementar 533/2025, que reformulou as regras de uso do solo na cidade, redesenhou o mapa de oportunidades para quem compra, vende ou investe em imóveis na região.
O que é a Lei Complementar 533/2025
A Prefeitura de Campinas aprovou a Lei Complementar 533/2025, que reformulou as regras de uso e ocupação do solo no município. Na prática, a legislação flexibilizou as normas para o chamado uso misto: a possibilidade de um mesmo imóvel ou zona abrigar atividades residenciais e comerciais simultaneamente. A medida ampliou significativamente o número de zonas que permitem essa combinação de usos na cidade.
A mudança acompanha uma revisão mais ampla do Plano Diretor de Campinas e está alinhada com o que outras capitais e cidades de grande porte já adotaram: permitir que bairros antes exclusivamente residenciais recebam comércios no térreo, escritórios nos primeiros andares e moradias nos pavimentos superiores. O objetivo é reduzir deslocamentos, adensar de forma planejada e estimular a economia de bairro.
Uso misto: o que muda na prática
Antes da Lei 533/2025, diversas regiões de Campinas tinham zoneamento estritamente residencial. Isso limitava o tipo de empreendimento que as construtoras podiam lançar e restringia a dinâmica econômica desses bairros. Com a flexibilização, incorporadoras passaram a projetar edifícios com lojas e serviços no térreo, coworking nos andares baixos e apartamentos nos pavimentos superiores.
Para o comprador final, o impacto é direto: imóveis em zonas de uso misto tendem a ter maior valorização no médio prazo, porque concentram moradia, trabalho e serviços na mesma região. Quem compra um apartamento em um bairro que agora permite comércios no entorno ganha em conveniência e, consequentemente, em valor patrimonial.
A lei também alterou parâmetros construtivos como coeficiente de aproveitamento e taxa de ocupação em determinadas macrozonas. Isso influencia diretamente o tamanho dos empreendimentos que podem ser construídos e, por tabela, a oferta de unidades no mercado.
Leis de uso do solo costumam ter efeito gradual nos preços. O primeiro impacto é no mercado de terrenos: áreas que antes só comportavam casas agora podem receber edifícios mistos, e seus proprietários renegociam valores. A valorização dos imóveis prontos vem na sequência, à medida que a infraestrutura comercial se instala e muda o perfil do bairro. Em Campinas, esse processo já está em curso nos bairros mais procurados.
Bairros em transformação: Nova Campinas, Cambuí e Barão Geraldo
Nova Campinas: 12+ empreendimentos desde 2024
Nova Campinas concentra mais de 12 empreendimentos lançados ou em obras desde 2024. O bairro, que já era referência pelo perfil de alto padrão, ganhou novo fôlego com as alterações no zoneamento. A possibilidade de uso misto permitiu que incorporadoras projetassem edifícios com áreas comerciais integradas, atraindo um público que valoriza a proximidade entre moradia e serviços.
A concentração de lançamentos em Nova Campinas reflete a estratégia das construtoras de apostar em regiões com infraestrutura consolidada e boa liquidez. Terrenos disponíveis nessa faixa são cada vez mais escassos, o que explica a corrida para aprovação de projetos antes das novas regras de outorga onerosa.
Cambuí: o metro quadrado mais valorizado da cidade
O Cambuí alcancou metro quadrado médio de R$ 13.500 em 2026. O bairro, que já operava com dinâmica de uso misto antes da lei por conta de seu zoneamento histórico, consolidou sua posição como a região mais cara de Campinas para imóveis novos.
A escassez de terrenos no Cambuí é um fator determinante: com quase toda a área já ocupada, novos empreendimentos dependem de retrofits ou demolição de construções antigas. Esse custo adicional de aquisição de terreno é repassado ao preço final das unidades. Para o comprador, o Cambuí oferece um dos menores riscos de desvalorização da cidade, justamente pela oferta restrita e demanda constante.
Barão Geraldo: polo universitário em transição
Barão Geraldo é um dos bairros com maior potencial de transformação após a nova lei. A proximidade com a Unicamp e o polo de tecnologia de Campinas já atraía investidores, mas o zoneamento restritivo limitava o adensamento. Com a flexibilização, empreendimentos de uso misto começaram a ser projetados para atender tanto a comunidade acadêmica quanto o público que trabalha no corredor tecnológico da região.
O bairro também se beneficia de eixos viários importantes e de uma identidade própria que combina áreas verdes com infraestrutura urbana. A expectativa do mercado local é que os preços de Barão Geraldo acompanhem a curva de valorização da cidade nos próximos anos, especialmente nas quadras mais próximas ao campus da universidade.
Preços do m² por bairro em 2026
A tabela abaixo reúne os valores de referência do metro quadrado nos principais bairros de Campinas em 2026. Os números mostram a disparidade entre regiões e ajudam o comprador a calibrar expectativas.
| Bairro | M² médio (2026) | Perfil |
|---|---|---|
| Cambuí | R$ 13.500 | Alto padrão, uso misto consolidado |
| Swiss Park | R$ 12.000 a R$ 14.500 | Condomínio fechado, alto padrão |
| Nova Campinas | Acima da média municipal | 12+ empreendimentos desde 2024 |
| Média Campinas | R$ 7.899 | Valorização de 9,02% (FipeZAP) |
A diferença entre o metro quadrado médio da cidade (R$ 7.899) e o de bairros como Cambuí (R$ 13.500) chega a 70%. Esse spread indica que regiões intermediárias, beneficiadas pela nova lei de uso do solo, podem ser as que mais se valorizam nos próximos ciclos.
Por que os lançamentos caíram 47,2%
Dados da Secovi-SP apontaram que os lançamentos imobiliários em Campinas recuaram 47,2% no primeiro trimestre de 2026 em comparação ao mesmo período do ano anterior. A queda está diretamente ligada a dois fatores regulatórios: a cobrança de outorga onerosa do direito de construir (uma taxa que as construtoras pagam à prefeitura para construir acima do limite básico do terreno) e as novas exigências do Plano Diretor revisado.
A outorga onerosa funciona assim: cada terreno tem um coeficiente de aproveitamento básico (quanto se pode construir “de graça”) e um coeficiente máximo. Para construir além do básico, a incorporadora paga uma contrapartida à prefeitura. Com o novo Plano Diretor, os valores e as regras dessa cobrança foram revisados, encarecendo o custo de lançar novos empreendimentos.
Na prática, incorporadoras pausaram projetos para recalcular a viabilidade financeira. Empreendimentos que estavam em fase de aprovação tiveram seus cronogramas alongados. E terrenos que antes eram economicamente viáveis para torres altas passaram a comportar projetos menores.
A queda de 47,2% nos lançamentos não indica fraqueza na demanda. Pelo contrário: a demanda por imóveis em Campinas permanece aquecida, como mostra a absorção do estoque existente em cerca de 9 meses. O que ocorreu foi uma retração na oferta por conta de mudanças regulatórias. Quando a oferta cai e a demanda se mantém, o resultado é pressão de alta nos preços dos imóveis já disponíveis.
VGV recorde de R$ 6,4 bilhões e estoque apertado
O Valor Geral de Vendas (VGV), que representa a soma de todas as unidades vendidas em um período, atingiu a marca recorde de R$ 6,4 bilhões em Campinas. Esse número demonstra que o mercado comprador se manteve aquecido, apesar da redução nos lançamentos. As vendas se concentraram no estoque já existente, que foi absorvido em um ritmo acelerado: aproximadamente 9 meses para esgotar a oferta disponível.
Para contextualizar: mercados saudáveis costumam operar com estoques entre 12 e 18 meses. Um estoque de 9 meses indica que a cidade está vendendo mais rápido do que lançando. Essa equação de escassez é o principal motor da valorização de 9,02% registrada pelo FipeZAP.
| Indicador | Valor | Fonte |
|---|---|---|
| Valorização anual | 9,02% | FipeZAP |
| M² médio Campinas (jul/2026) | R$ 7.899 | FipeZAP |
| Queda nos lançamentos (Q1 2026) | 47,2% | Secovi-SP |
| VGV acumulado | R$ 6,4 bilhões | Secovi-SP |
| Tempo de absorção do estoque | ~9 meses | Mercado local |
| Empreendimentos em Nova Campinas (desde 2024) | 12+ | Levantamento local |
O que muda para quem quer comprar
A combinação de nova lei de uso do solo, queda nos lançamentos e estoque apertado cria um cenário específico para quem está buscando imóvel em Campinas. Há três pontos que merecem atenção:
1. Imóveis prontos ganham vantagem. Com os lançamentos em queda de 47,2%, quem precisa de um imóvel nos próximos 12 a 24 meses encontra mais opções entre unidades prontas ou em fase final de obras do que em plantas novas. Além disso, imóveis prontos não estão sujeitos a reajustes pelo INCC (�ndice Nacional de Custo da Construção), que corrige o saldo devedor de unidades na planta.
2. Bairros de uso misto tendem a se valorizar mais. As regiões beneficiadas pela Lei 533/2025 devem passar por um ciclo de adensamento e diversificação de serviços. Para o comprador que pensa em valorização patrimonial, identificar quais bairros receberam a nova classificação de uso misto é uma vantagem. Nova Campinas, Barão Geraldo e áreas adjacentes ao Cambuí estão nesse grupo.
3. A janela de preço atual pode ser temporária. O metro quadrado médio de R$ 7.899 reflete um mercado que já valorizou 9,02%, mas com estoque sendo absorvido em 9 meses e poucos lançamentos no horizonte, a tendência é de manutenção da pressão sobre os preços. Quando os novos projetos adaptados à legislação começarem a chegar ao mercado, virão com custos de outorga e adequação embutidos no preço final.
Imóveis no Cambuí
Apartamentos disponíveis no bairro mais valorizado de Campinas
Outras regiões para acompanhar
Além dos três bairros em destaque, outras regiões de Campinas também foram impactadas pela nova lei de uso do solo. �reas como Taquaral, Jardim Chapadão e Guanabara, que possuem boa infraestrutura e acesso a vias principais, podem se beneficiar da flexibilização e receber novos empreendimentos mistos nos próximos anos.
O Swiss Park, com metro quadrado entre R$ 12.000 e R$ 14.500, mantém um perfil diferente: condomínio horizontal de alto padrão com foco residencial. Nesse caso, a lei de uso do solo tem menos impacto direto, mas a valorização geral da cidade e a escassez de terrenos em regiões nobres beneficiam o bairro de forma indireta.
O VGV recorde de R$ 6,4 bilhões mostra que o comprador campineiro está ativo e com poder de compra. A queda nos lançamentos não é uma crise de demanda: é uma reconfiguração da oferta. Incorporadoras estão se adaptando às novas regras, e os próximos lançamentos devem vir com preços ajustados para cima, refletindo o custo da outorga onerosa e das exigências do novo Plano Diretor.
Perguntas Frequentes
É a legislação municipal que reformulou as regras de uso e ocupação do solo em Campinas. A principal mudança foi a flexibilização do uso misto, permitindo que imóveis e zonas antes exclusivamente residenciais também abriguem atividades comerciais. A lei ampliou o número de zonas com essa permissão, alterando o perfil de desenvolvimento de diversos bairros da cidade.
A queda, registrada pela Secovi-SP no primeiro trimestre de 2026, foi causada pela combinação da cobrança de outorga onerosa do direito de construir (taxa paga às prefeituras para erguer edifícios acima do limite básico do terreno) e das novas exigências do Plano Diretor revisado. Incorporadoras pausaram lançamentos para recalcular a viabilidade dos projetos dentro das novas regras.
O metro quadrado médio em Campinas atingiu R$ 7.899 em julho de 2026, com valorização de 9,02% segundo o FipeZAP. Em bairros de alto padrão, os valores são maiores: o Cambuí chegou a R$ 13.500/m² e o Swiss Park varia entre R$ 12.000 e R$ 14.500/m². A diferença reflete localização, infraestrutura e perfil de cada região.
Nova Campinas, que já concentra mais de 12 empreendimentos lançados desde 2024, é um dos mais impactados. Barão Geraldo ganha potencial de adensamento com a flexibilização. O Cambuí, embora já opere com uso misto, consolida sua posição de liderança em valorização. Taquaral, Jardim Chapadão e Guanabara também estão entre os bairros que podem receber novos projetos mistos.
Uso misto é quando um imóvel ou zona permite atividades residenciais e comerciais ao mesmo tempo. Um prédio pode ter lojas no térreo e apartamentos nos andares superiores, por exemplo. Isso afeta os preços porque atrai mais serviços para o entorno, reduz a dependência de deslocamentos e torna a região mais dinâmica. Bairros com uso misto historicamente apresentam valorização mais consistente do que zonas exclusivamente residenciais.
Os dados indicam que o estoque atual está sendo absorvido em cerca de 9 meses, ritmo acima da média do setor. Com lançamentos em queda de 47,2% e demanda mantida (VGV recorde de R$ 6,4 bilhões), a oferta tende a ficar ainda mais restrita. Quando novos empreendimentos chegarem ao mercado, devem refletir custos maiores por conta da outorga onerosa. Para quem tem capacidade de compra agora, o cenário sugere que os preços atuais podem ser mais favoráveis do que os futuros.
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